Du willst dir keine eigenen Immobilien kaufen? Dann beteilige dich doch an der Deutsche Wohnen SE (WKN: A0HN5C). Ein frischer Dividendenzahler mit einem Immobilienportfolio von über 167.100 Wohneinheiten.
Nachfolgend analysiere ich die Deutsche Wohnen Aktie anhand seiner Kennzahlen (Dividende), Chancen, Risiken und der Zukunftsperspektive.
Inhaltsverzeichnis
Deutsche Wohnen Aktie
Die Deutsche Wohnen ist seit 1999 ein börsennotiertes Unternehmen und wurde 2010 in den MDAX aufgenommen. Bei dem Konzern handelt es sich um eine klassische Holding.
Gemessen an der Marktkapitalisierung ist es die drittgrößte, börsennotierte Immobiliengesellschaft Europas.
Der Wert des Immobilienportfolios beläuft sich aktuell auf circa 22 Milliarden EUR. Dazu zählen 167.100 Wohn- und Gewerbeeinheiten (164.400 Wohneinheiten und 2.700 Gewerbeimmobilien), sowie weitere 12.000 Pflegeplätze und Apartments für betreutes Wohnen.
Davon befinden sich 116.000 Wohneinheiten in der Hauptstadt Berlin (circa 70%), 10.000 im Rhein-Main-Gebiet und jeweils 9.000 in Dresden/Leipzig und Hannover/Braunschweig.
Das Portfolio wird durch 30.000 Wohneinheiten, die unter Denkmalschutz stehen und vier Siedlungen in Berlin, die zu UNESCO-Welterbe gehören, abgerundet.
(Quelle: https://ir.deutsche-wohnen.com/websites/dewohnen/German/1/home.html Stand Juli 2019)
Immobilienkonzern in den Schlagzeilen
In den letzten Monaten ging es heiß her auf dem Immobilienmarkt. Vor allem in der Bundeshauptstadt ist die Landesregierung auf Angriffskurs gegen private Immobilienkonzerne gegangen.
Freiwilliger Mietpreisdeckel mit Rücktrittsklausel
Um dem entgegenzuwirken hat sich die Deutsche Wohnen für die nächsten fünf Jahre freiwillig selbstverpflichtet, die Miete bundesweit nicht weiter zu erhöhen. Dies gilt, sobald die Nettokaltmiete 30% des Nettoeinkommens der Bewohner beträgt.
Sollten aber weitere Eingriffe in das Mietrecht vorgenommen werden, behält es sich der Konzern vor, die freiwillige Selbstverpflichtung wieder aufzuheben.
Enteignungen durch die Landesregierung Berlins
In Berlin demonstrierten 40.000 Menschen gegen zu hohe Mieten. Sie forderten die Enteignung der Immobilienkonzerne. Dies würde auch die Deutsche Wohnen SE betreffen, da rund 70% der Immobilien in der Hauptstadt stehen.
Ob es wirklich so weit kommt, wird sich in Zukunft zeigen. Fest steht aber, dass die Politik in den nächsten Monaten weiter gegen private Immobilienunternehmen vorgehen will.
Die rot-rot-grüne Landesregierung in Berlin hat am 15.07.2019 670 Wohnungen in der Karl-Marx-Allee in Berlin gekauft. Diese Wohneinheiten sollten eigentlich in das Portfolio der Deutsche Wohnen SE übergehen.
Die politische Lage spitzt sich so langsam zu. Es wird sich zeigen, in wie weit die Landesregierung in Zukunft auf den privaten Wohnungsmarkt einwirkt.
Geschäftsfelder
Das Hauptgeschäft wird in folgende drei Felder unterteilt:
Wohnungsbewirtschaftung
Darunter fällt die Bewirtschaftung der 167.100 Wohn- und Gewerbeimmobilien in deutschen Metropolregionen und Ballungszentren. Dazu zählen auch die Weiterentwicklung und die Sanierung der Immobilien. Ebenso steht die Deutsche Wohnen SE ihren Mietern vor Ort mit einem Kundenservice zur Verfügung.
Verkauf
Dieser Teil des Geschäftsmodels fasst alle Prozesse zusammen, die sich rund um den Immobilienverkauf drehen. Mit dem Verkauf einzelner Objekte kann der Konzern selektiv Kapital freimachen, um dieses für andere Projekte zu nutzen.
Pflege und Betreutes Wohnen
Der dritte und letzte Punkt ist eigentlich selbsterklärend. Das Unternehmen besitzt im Segment Pflege und Betreutes Wohnen 89 Immobilien mit über 12.000 Plätzen für Senioren. Davon befinden sich 88 im Eigentum der Deutsche Wohnen und werden an namhafte Betreiber wie KATHARINENHOF oder PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG GmbH vermietet.
(Quelle: https://www.deutsche-wohnen.com/ueber-uns/ Stand Juli 2019; https://de.statista.com/themen/2511/deutsche-wohnen/ Stand Juli 2019)
Unternehmenshistorie
1924 Gründung der GEHAG (Gemeinnützige Heimstätten-, Spar- und Bau-Aktiengesellschaft)
1998 Gründung der Deutsche Wohnen AG als Tochtergesellschaft der Deutschen Bank AG. Dort wurden die Immobilien der Bank gebündelt.
1999 Börsengang der Deutschen Wohnen
2006 Die Eisenbahn-Siedlungs-Gesellschaft und die Fortimo GmbH werden aufgekauft.
2007 Zusammenschluss GEHAG und Deutsche Wohnen AG
2010 Aufstieg in den MDAX
2012 Übernahme des BauBeCon-Portfolios mit insgesamt 24.000 Wohneinheiten (hauptsächlich in den Kernregionen Niedersachsen und Mitteldeutschland).
2013 Übernahme der GSW Immobilien AG mit circa 60.000 Wohneinheiten.
2015 Neubauprojekt in Potsdam-Babelsberg. Entstehung von 91 Mietwohnung und 12 Reihenhäusern.
2016 Investitionsprogramm in Höhe von EUR 1,5 Milliarden für den internen Wachstumskurs durch Modernisierung, Nachverdichtung und Neubau.
Neubau und gezielte Zukäufe , um den Bereich Pflege und Betreutes Wohnen zu stärken.
2017 Firmensitz wird von Frankfurt am Main nach Berlin verlegt.
Nach dieser kurzen Zusammenfassung des Geschäftsmodells und der Unternehmensgeschichte geht es weiter mit den relevanten Zahlen für ein Investment.
Kennzahlen
Der Konzerngewinn belief sich im Geschäftsjahr 2018 auf EUR 1,9 Mrd. Dies ist eine Steigerung um 6% zum Vorjahr.
Die Verschuldung bleibt weiterhin auf einem niedrigen Niveau mit 36%.
Der Gewinn je Aktie (unverwässert und nach Steuern) beläuft sich auf EUR 5,15. Bei einer Dividende von EUR 0,87 liegt die Ausschüttungsquote bei circa 16,89%. Hier ist noch eindeutig Potential nach oben.
Dividende
Die Dividende der Deutsche Wohnen beläuft sich im Jahr 2018 auf EUR 0,87. Bei einem Einstandskurs von EUR 33,20 je Aktie beträgt meine persönliche Dividendenrendite aktuell 2,62 Prozent.
Dividendenhistorie
Der Konzern hat in insgesamt 10 Jahre eine Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet. 2006 wurde das erste Mal eine Dividende gezahlt (EUR 1,76). Daraufhin wurden in den Jahren 2007, 2008 und 2009 keine Gewinne mehr ausgeschüttet. Danach geht es erst 2010 mit einer Ausschüttung weiter (EUR 0,20). Diese erhöht der Konzern im Folgejahr auf EUR 0,23, muss diese aber 2012 wieder auf EUR 0,21 reduzieren. Ab dann schafft es das Unternehmen 7 Jahre in Folge die Dividenden zu erhöhen. Aktuell beläuft sich diese auf EUR 0,87.
Dividendenwachstum
Für einen Dividendeninvestor mit einem langen Anlagehorizont ist die Aktie soweit auch interessant, da hier das Dividendenwachstum in den letzten 5 Jahren rund 20,95 Prozent jährlich betrug.
Durch steigende Immobilieneinnahmen und ein breit diversifiziertes Produktportfolio kann der Konzern dieses Wachstum vorerst halten. Es wird sich in den nächsten Jahren zeigen, ob das Unternehmen zu einem Dividendenaristokraten aufsteigen kann. Potential hat es allemal, da Immobilien für einen regelmäßig steigenden Cashflow sorgen.
Chancen
(Disclaimer: Nachfolgende habe ich einige Chance und Risiken aufgelistet, die ich für möglich halte. Dabei handelt es sich um theoretische Szenarien, die ich nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert habe. Es sind nur Vermutungen und Annahmen, denn auch ich kann keine sicheren Zukunftsvorhersagen treffen.)
Demografischer Wandel
In Deutschland gibt es rund 40,8 Millionen Privathaushalte und fast die Hälfte (41,4 Prozent) davon sind Single-Haushalte. Etwa 72,4 Prozent dieser Ein-Personen-Haushalte lebt zur Miete. Vor allem in Großstädten wird Wohnraum immer knapper und dadurch steigen die Quadratmeterpreise in ungeahnte Höhen.
Der Konzern besitzt deutschlandweit mehr als 164,4 Tausend Wohnungen und davon mehr als 70% in Berlin. Bereits jetzt boomt der Immobilienmarkt und die Deutsche Wohnen SE profitiert von immer knapperem Wohnraum.
(Quelle: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1365/umfrage/bevoelkerung-deutschlands-nach-altersgruppen/ Stand Juli 2019
Unterbewertung
Zum Zeitpunkt des Kaufs liegt die Marktkapitalisierung bei circa EUR 12 Milliarden, wohingegen sich der aktuelle Wert der Immobilien (Fair Value Immobilien) im Geschäftsjahr 2018 auf EUR 22,2 Milliarden beläuft (exklusive Pflege und Betreutes Wohnen). Damit ist die Aktie deutlich günstiger zu kaufen, als die Sachwerte, die hinter der Aktie stehen.
(Quelle: https://ir.deutsche-wohnen.com/download/companies/dewohnen/Hauptversammlung/20190618_DW_HV_Praesentation.pdf Stand Juli 2019)
Pflege- und Betreutes Wohnen
Der Konzern ist in diesem Bereich seit zwei Jahrzehnten aktiv. Mittlerweile gehören zu dem Immobilienportfolio 12.000 Pflegeeinrichtungen. Der demografische Wandel spielt auch hier eine große Rolle. Bis 2060 werden in Deutschland voraussichtlich mehr als 17,71 Million Menschen, mit einem Alter von über 65 Jahren, leben. Auch diese Personen brauchen Wohn- und Betreuungseinrichtungen.
Nicht nur in diesem Bereich ist das Unternehmen zukunftsorientiert aufgestellt. Denn auch das Lebensalter der Menschen steigt stetig an. In Europa werden Männer im Durchschnitt 75 Jahre alt und Frauen leben 7 Jahre länger (82 Jahre).
Eine größere Lebenserwartung bedeutet, dass Menschen noch länger zur Miete leben und der Konzern auch davon profitiert.
Sollten diese Personen dann ihre Mietwohnung verlassen, ist die Chance sehr hoch, dass diese in eine Pflegeeinrichtung umsiedeln, die auch der Deutsche Wohnen SE gehört. Hier schließt sich der Kreis und durch weitere Investitionen will der Konzern den Anteil an Pflegeunterkünften weiter erhöhen.
(Quelle: https://de.statista.com/themen/172/senioren/ Stand Juli 2019; https://de.statista.com/statistik/daten/studie/199596/umfrage/lebenserwartung-in–europa-nach-geschlecht-und-region/ Stand Juli 2019)
Investitionen
In den letzten Jahren hat der Konzern sehr viel in die Instandhaltung und Modernisierung ihrer Wohneinheiten investiert. Doch nur rund 300 Neubauprojekte umgesetzt. Der Konzern teilt dazu mit, dass dieser geringe Wert durch bürokratische Hindernisse verursacht wurde. Sie sagen aber auch, dass in den nächsten Jahren EUR 400 Million in Neubauten investieren werden soll. Das Ziel ist es, 2500 neue Wohneinheiten dem Mietwohnungsmarkt zuzuführen.
Mit einem stetig wachsenden Immobilienportfolio generiert das Unternehmen weiter steigende Gewinne. Diese beflügeln den Aktienkurs und ermöglichen dem Konzern weiter eine jährlich steigende Dividende auszuzahlen.
(Quelle: https://www.tagesspiegel.de/berlin/deutsche-wohnen-chef-michael-zahn-der-berliner-mietendeckel-bringt-chaos-und-saet-zwietracht/24479732.html; Stand Juli 2019)
Risiken
Politik
Ich möchte in keinem Fall politisch Stellung beziehen, sondern objektiv das Problem aufzeigen. Danach kann sich jeder seine eigene Meinung zu der Problematik bilden.
Wie bereits am Anfang angesprochen sind viele Immobilienkonzerne zurzeit in den Schlagzeilen.
Der Vorwurf lautet, dass die Deutsche Wohnen SE die Mieten zu stark anhebt und, dass sich deshalb bald viele diese nicht mehr leisten können.
Von einigen Seiten gab es den Vorschlag, den Konzern zu enteignen oder einen Mietdeckel ins Leben zu rufen.
Dieser Umstand hat sich natürlich auch auf den Aktienkurs ausgewirkt.
Ob es hierzu kommt ist zurzeit noch nicht abzusehen und deshalb ist es ein nicht zu unterschätzendes Risiko.
Doch sollte es zu einer Enteignung oder einem Mietdeckel komme, ist nicht nur die deutsche Wohnen SE betroffen, sondern der gesamte Immobilienmarkt.
Um diesem Umstand etwas entgegenzuwirken hat der Konzern, wie oben bereits erwähnt, eine freiwillige Selbstverpflichtung ins Leben gerufen. Das bedeuten, dass ab dem 1. Juli 2019 die Nettokaltmiete maximal 30% des Nettoeinkommens des Haushalts betragen darf.
(Quelle: https://www.deutsche-wohnen.com/mieterversprechen/ Stand Juli 2019)
Folgen einer Enteignung
Sollte es in Berlin wirklich zu einer Enteignung der Deutsche Wohnen SE kommen, wäre dies ein fatales Zeichen für die Marktwirtschaft. Ein solcher Eingriff beeinträchtigt das Investitionsklima in Deutschland und wird viele Investoren aus dem deutschen Markt vertreiben.
Deshalb schätze ich das Risiko einer Enteignung als sehr gering ein. Sollte es trotzdem dazu kommen, wäre die gesamte Marktwirtschaft betroffen und nicht nur der Konzern Deutsche Wohnen SE.
Immobilienblase
Eine sogenannte Immobilienblase ist nichts anderes als eine Spekulationsblase auf Immobilien. Diese entsteht, wenn immer mehr Immobilien gekauft werden und die Preise auf Allzeithochs klettern. Sind die Höchststände erreicht hat sich eine Blase gebildet und durch rasant fallende Preise kommt es anschließend zu einem Immobiliencrash.
Die letzte Immobilienblase in Deutsche war in den Jahren zwischen 1999 bis 2002. Damals kam es in den „Neuen Bundesländern“ (Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen) aufgrund steuerlicher Förderungen zu einem Crash der Büro- und Wohnimmobilien.
Dieser würde auf einen Schlag den Wert des Immobilienportfolios schmälern. Doch ob bzw. wann dies wieder der Fall sein wird, kann, genauso wie auch an der Börse, nicht mit Sicherheit vorhergesagt werden.
Mietpreisdeckel
Von dem Jahr 2004 (EUR 4,88) bis Ende 2018 (EUR 9,91) hat sich der Quadratmeterpreis einer Mietwohnung in Berlin mehr als verdoppelt (203,07%).
Durch einen Mietpreisdeckel wäre dieses Wachstum begrenzt und die Deutsche Wohnen SE würde vermutlich nicht weiter so stark wachsen können.
Fazit
Nach dem starken Kursrückgang Ende Juni Anfang Juli habe ich mich dazu entschieden 10 Aktien der Deutsche Wohnen SE zu einem Kurs von EUR 33 zu kaufen. Mir sind die Risiken bewusst, trotzdem überwiegen für mich die Chancen.
Das Risiko einer Immobilienblase schätze ich als realistisch ein. Denn durch die niedrigen Zinsen ist es sehr leicht geworden, Immobilien oder andere Güter auf Kredit zu erwerben. Sollte es zu einem Crash kommen, kann dies aber wiederum auch eine Chance sein, neue Wohneinheiten günstig zu kaufen. Selbst wenn dies das Portfolio der Deutsche Wohnen SE schmälert, ist eine Immobilienblase in der Vergangenheit ein zeitlich limitiertes Geschehen gewesen und der Markt hat sich wieder erholt.
Selbst eine Enteignung würde seine Zeit dauern und dem Konzern Ausgleichszahlungen in die Kasse spülen. Wie viel die Stadt Berlin für die Wohnungen zahlen müsste, wäre dann Sache der Gerichte. Ob und wenn ja in welchem Umfang eine Enteignung stattfindet, hängt auch davon ab, wie sich das politische Umfeld in Berlin weiter entwickelt.
Was hältst du von dem Konzern Deutsche Wohnen? Besitzt du Aktien oder bist du bereits investiert? Schreibe mir gerne deine Meinung, Feedback und Gedanken in die Kommentare.